Продажа квартиры, которая находилась в собственности менее трёх лет
При покупке-продаже недвижимости может возникнуть различные ситуации. Для того, чтобы ориентироваться в нюансах подобного рода сделок, надо не только знать основные законодательные моменты в данной сфере, подготовить к продаже квартиру и все необходимые документы на нее, но и быть крайне внимательными. Важными вопросами, которые беспокоят многих, кто продает квартиры, являются:
- есть ли определенный срок владения квартирой, по истечении которого ее продавать наиболее выгодно;
- какие налоги необходимо выплачивать после совершения сделки купли-продажи;
- есть ли льготы/исключения, которые помогают сделать прибыль от продажи квартирой максимальной.
С 2013 г. у некоторых собственников квартир, имеющихся в их владении менее 3х лет, которые решили продать их, стали возникать определенные трудности. Почему? Произошли реформы, обязывающие собственников выплачивать 13%-ный налог от стоимости проданной квартиры, если она находилась в собственности менее 3х лет.
Суть в том, что в результате продажи квартиры бывший ее владелец получает прибыль, подлежащую налогообложению.
Законодательный нюанс
Вопрос «можно ли продать квартиру если она в собственности менее 3 лет?» без дополнительных трат стал волновать многих.
По общим положениям на продавцы объектов жилой недвижимости обязаны уплачивать налог на доходы в размере 13%. Но в этом законе есть исключения, которые надо учитывать владельцам жилья, выставляемом на продажу.
Во-первых, важным моментом является длительность периода, когда квартира находилась в собственности. Если она находилась во владении меньше 3х лет, налог требуется выплачивать, если больше 3х лет – необходимость в оплате налога отпадает (в расчет принимаются следующие друг за другом 36ти месяцев с момента получения права собственности, а не календарные годы).
Во-вторых, учитывается стоимость жилого объекта недвижимости (продавец-собственник квартиры стоимостью до 2 млн. рублей освобождается от уплаты данного налога).
Таким образом, ответ на вопрос «сколько квартира должна быть в собственности чтобы не платить налог?» ясен – 3 года, или она должна стоить дешевле двух миллионов рублей.
Если квартира была приватизирована либо перешла ее владельцу по наследству, либо была ему подарена, то базой для налогообложения будет считаться цена ее продажи, пониженная на 1 млн. рублей.
В любом случае, тому, кто продал квартиру, менее 3х лет имея ее в собственности, необходимо подать декларацию о доходах. Если декларация не будет сдана в налоговую, продавцу грозит штраф – минимальная сумма штрафа составляет 1000 рублей.
При владении квартирой более трех лет обязательств перед налоговой службой по декларированию доходов с продажи и уплате данного налога не возникает.
Что потребуется для продажи квартиры?
- Собрать все необходимые документы на вашу квартиру, которую желаете продать.
- Самостоятельно либо при помощи посредника (частного риэлтора или агентства недвижимости) разместить объявления о продаже.
- Договориться с покупателем о проведении сделки.
- Подписать договор купли-продажи квартиры у нотариуса и получить деньги за нее.
- Подать в налоговую инспекцию декларацию 3НДФЛ вместе с комплектом документов, которые подтверждают получение вами дохода от сделки и уплату с него налога.
Есть несколько вариантов уменьшить сумму налога, полагающуюся к выплате в бюджет. Одним из способов является налоговый вычет, вторым – уменьшение суммы, с которой начисляется налог, на сумму расходов, связанных с покупкой рассматриваемой квартиры. Допустим, после продажи квартиры, ее бывший владелец купил другое жилье, затратив на нее большую сумму, чем получил в результате продажи. В этом случае он все равно обязан подать декларацию в налоговую инспекцию во избежание нарушения законодательства РФ. Обо всех нюансах и правилах расчетов вас может проконсультировать юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, или сотрудники налоговой инспекции.
Но изменения срока владения до 5 лет не касаются продажи квартиры, которая:
- подарена продавцу;
- унаследована им от прямых родственников;
- передана ему в собственность по договору пожизненного содержания.
В этих случаях действует все тот де трехлетний срок.
C 2016 года продлен срок освобождения от уплаты налогов до 5 лет
С 2016 г. срок владения квартирой до момента ее продажи физическим лицом для освобождения его от налога увеличен до пяти лет. Причем, налоговую ставку стали рассчитывать исходя не от цены договора, а беря во внимание оценочную стоимость жилья (кадастровую стоимость). Она умножается на 0,7 (коэффициент), а из полученного результата вычитается 13% налога.
Как заполнить и подать декларацию?
- Если вы продали квартиру, имея ее в собственности менее трех лет до момента продажи, то после Нового года (до 1-го апреля) требуется сдать декларацию о доходах в налоговую службу по месту вашей регистрации.
- К декларации следует приложить следующие документы: копию паспорта (первой страницы с фото и страницы с отметкой о прописке), копию свидетельства ИНН продавца, копию договора купли-продажи объекта недвижимости, справку о доходах 2НДФЛ (в подлинном варианте), копию свидетельства о собственности на квартиру.
- В декларации необходимо вносить информацию в обязательные страницы (коими являются страницы 001 и 002), а далее – только разделы, касающиеся лично вашей ситуации.
Внимание! Не стоит указывать в договоре купли-продажи квартиры сумму сделки ниже реальной. Во-первых, это для покупателя невыгодно, так как в его интересах впоследствии получить налоговый вычет со всей суммы проведенной сделки. во-вторых, такая хитрость ко всему еще и отсечет потенциальных покупателей, которые приобретают квартиру в ипотеку (а на сегодняшний день они составляют наибольший процент покупателей). В-третьих, у налоговых органов могут возникнуть подозрения, если указана цена значительно ниже рыночной, и из-за этого, в свою очередь, у продавца могут возникнуть дополнительные проблемы.
