Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке
Ипотечное кредитование – доступный и быстрый способ обзавестись собственным жильем, купить приглянувшуюся квартиру в новостройке в хорошем районе, либо приобрести дом для себя и семьи.
Но бывает так, что взятое в кредит жилье по тем или иным причинам вас не устраивает. В таком случае многие задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку.
Действительно, ипотечное жилье реализовать можно, если оформить все законно. В первую очередь такая продажа предполагает следующие действия:
- заручиться согласием кредитной организации, выдавшей кредит (иначе сделка считается незаконной, и права на объект кредитования получает банк, согласно ст. 301 ГК РФ);
- сообщить покупателю о том, что жилье находится под обременением (чтобы он не имел оснований думать, что его втянули в аферу);
- пройти ряд этапов по продаже жилья и инстанций, описанных ниже.
Какие причины возможны при продаже ипотечного имущества
Интересуясь вопросом, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, стоит обратить внимание на обоснование необходимости такой продажи перед кредитной организацией. То есть стоит подробно изложить причины, побудившие вас продать жилье, находящееся под обременением.
Среди таких причин могут быть:
- изменение финансовых условий, если выплачивать ипотеку для вас стало слишком обременительно;
- если вы присмотрели более просторное жилье;
- личные обстоятельства – смена семейного положения, необходимость переехать в другой регион, страну;
- есть случаи, когда пытаются заработать на перепродаже ипотеки, часто это относится к квартирам в новостройках, стоимость которых со временем может увеличиться.
Способы продажи ипотечного имущества
При выяснении вопросов, связанных с тем, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, вы можете натолкнуться на несколько способов реализации жилья под обременением. Разнообразие этих способов сыграет вам на руку, давая возможность выбрать наиболее подходящий для вас вариант.
Способ 1. Продажа за наличный расчет
Этот способ строится на доверительных отношениях между участниками сделки, ведь не каждый покупатель согласен оплатить полную стоимость квартиры, находящейся к тому же под залогом. Но если вы нашли такого покупателя, следующим шагом станет уведомление банка, с получением согласия на осуществление сделки.
Уже затем получается задаток от покупателя, и происходит погашение ипотеки и снятие обременения с жилья в Регистрационной палате, с поддержкой банка. Заключительным этапом идет окончательное заключение сделки и ее регистрация.
Способ 2. Продажа обязательств по ипотеке
В случае, если покупатель согласен самостоятельно выплачивать ипотеку, есть возможность переоформить на него этот займ, с согласия кредитного учреждения, которое его выдало. В банке проверяют платежеспособность покупателя ипотеки, и в случае согласия оформляют новый договор кредитования. Перерегистрацией ипотеки в Росреестре занимаются также работники банка.
Но некоторые банки категорически против переоформления ипотеки, поэтому прежде чем выяснять, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и как это сделать, стоит уточнить условия ипотеки и политику кредитного учреждения в сфере выдачи займов.
Способ 3. Поиск покупателя банком
Кредитное учреждение самостоятельно ищет покупателя для жилья под обременением. От продавца квартиры нужно только согласие на осуществление сделки.
При этом открываются две ячейки в банке:
- в одной покупатель ипотечного жилья размещает оставшийся на данный момент долг по ипотеке, который после заключения сделки достанется банку;
- во второй – оплату продавцу, которая высчитывается как разница между остатком по кредиту и стоимостью жилья, она после заключения договора поступает на счет продавца квартиры.
Стоит отметить, что сотрудники банка не будут искать покупателя, с которым было бы выгодно заключить сделку продавцу жилья, поэтому такой вариант не всем выгоден.
Способ 4. Покупатель жилья самостоятельно обращается в банк
Продавец находит покупателя для ипотечного жилья, который обращается в банк, а затем:
- Банком составляется предварительный договор по купле-продаже.
- Покупатель открывает ячейку с суммой денежных средств для погашения ипотеки, и ячейку со средствами для продавца.
- Снятие обременения и оформление договора в Росреестре.
- Получение доступа к ячейкам банком и продавцом.
К особенностям этого способа относится то, что для аренды банковских ячеек требуются дополнительные расходы, а срок проведения сделки увеличивается, но при этом такая сделка абсолютно безопасна для всех участвующих.
Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и что для этого стоит знать
- если жилье находилось у вас в собственности менее 3 лет, и вы продаете его дороже залоговой стоимости, вы обязаны будете выплатить налог с продажи (13%);
- банк не будет искать выгодных для вас покупателей, ему главное вернуть стоимость залога, поэтому если вы хотите получить финансовый результат от продажи, поиском покупателей вам лучше озаботиться самостоятельно.
